Mortgage - Morire - Kredyt hipoteczny #1

Kiedy spłacę kredyt hipoteczny?

Kredyt na całe życie

Kredyt hipoteczny (ang. Mortgage) lub po włosku Morire (do śmierci).

Kredyt zaciągany na dłuższy okres z wymaganym zastawem mienia bądź (najczęściej) wpisem do księgi wieczystej banku jako właściciela.

Czy faktycznie taki kredyt będziemy spłacać "do śmierci"?

To zależy w dużym stopniu od posiadanej wiedzy na temat samego kredytu oraz umiejętności pracy nad kredytem.

Godząc się na 30-letni kredyt nie oświadczamy jednocześnie że będziemy go przez te 30 lat spłacać.

Można spłacić go szybciej lub później ale to najgorszy scenariusz.

Zanim faktycznie przejdziemy do tematu pracy nad kredytem warto wiedzieć jak zbudowany jest taki kredyt.

Rata kredytu zależy od:

Wibor (stopa referencyjna), ustalany przez NBP + LTV + Ubezpieczenia

Na Wibor nie mamy wpływu. Jest narzucony z góry i jest to minimalna stopa procentowa po jakiej banki pożyczają sobie nawzajem pieniądze.

Współczynnik LTV (Loan to value) czyli wartość zadłużenia do wartości nieruchomości.

 

Ten śmiesznie prosty schemat przedstawia tę zależność.

Obecnie banki wymagają wkładu własnego 15% (20%) tak więc nasza rata musi być niższa od sytuacji, gdy wypłacano nam 100% kredytu.

Po np 5 latach (czytając strzałki) wartość kredytu spada, ponieważ go spłacamy, natomiast wartość naszej nieruchomości jest stała ale może być większa. Wówczas możemy negocjować wysokość raty powołując się na ten współczynnik. 

Czy ktoś w banku poinformuje nas o takiej możliwości?

Pewnie znam odpowiedź ale warto też zastanowić się, dlaczego jest właśnie taka a nie inna.

Ubezpieczenia a konkretnie 5. 

1. Ubezpieczenie domu (wymagane zawsze), które pokrywa dużą część zadłużenia jeżeli dom zostanie zniszczony. Problem jest taki, że jest sporo wykluczeń, dyskwalifikujących wypłatę należności na poczet remontu. Minimalna wartość takiego ubezpieczenia nie może być mniejsza niż wartość nieruchomości potwierdzona przez rzeczoznawcę (biała lista).

2. Ubezpieczenie na życie. Wymagane dla głównego kredytobiorcy i jest to procentowa wartość wkładu w kredyt. Oznacza to, że jeżeli np mąż zarabia 2/3 domowego budżetu, to w momencie jego śmierci ubezpieczeni powinno pokryć  2/3 kredytu aby żona miała możliwość spłacić kredyt bez pogorszenia sytuacji życiowej. Również wiele wykluczeń dotyczących śmierci (nie chce rozwijać tematu wykluczeń w ubezpieczeniach w tym temacie).

3. Ubezpieczenie od utraty pracy. To ubezpieczenie odracza spłatę kredytu o 3-6 miesięcy (czasem dłużej, zależnie od negocjacji i wiarygodności klienta). Jest to czas na znalezienie nowej pracy bez wprowadzania czynnika desperackich poszukiwań. Również są pewne wykluczenia. Najgorszym jest to, że, jeżeli jest zakład, który zatrudnia 50 osób i tylko jedna straci pracę, ubezpieczenie nie należy się. Tylko w momencie zamknięcia całego zakładu bądź konkretnej sekcji czy gałęzi gospodarczej zakładu pracownik może ubiegać się o to ubezpieczenie. Kwestie tego ubezpieczenia są tak chwiejne a granice kwalifikacji tak cienkie... Słowem - odradzam

4. Ubezpieczenie pomostowe. Ubezpieczany jest czas przeznaczony na wpis banku do księgi wieczystej (miesiąc lub dwa)

5. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Jest to ubezpieczenie pokrywające kwotę różnicy naszego wkładu do wymaganego ogólnie 20% (jeżeli bank wymaga 10% wkładu własnego, to musimy ubezpieczyć pozostałe 10%).

Ubezpieczenia wchodzą w skład części kapitałowej naszych rat.

Jak pracować z kredytem opiszę już w kolejnym artykule.
Na początek należy poznać podstawy aby przejść dalej.